Prawo do zabudowy nieruchomości.
Zgodnie z przepisem art. 140 ustawy kodeks cywilny “W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.”
Prawo do korzystania z rzeczy, która jest nieruchomością gruntową, obejmuje m.in. prawo do jej zabudowy. Uprawnienie to wynika także z przepisów ustawy Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Stosownie do treści art. 4 ustawy Prawo budowlane “Każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami.”
Zgodnie natomiast z przepisem art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym „Każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich.”
Jednocześnie te ustawowe uprawnienia do korzystania z rzeczy oraz zabudowy gruntu podlegają konstytucyjnej ochronie, gdyż zgodnie z art. 64 ustawy Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej każdy ma prawo do własności i własność ta podlega równej dla wszystkich ochronie prawnej, a może być ona ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności.
Do kwestii swobody zabudowy jednoznacznie podchodzi Naczelny Sąd Administracyjny. W jednym z wyroków, tj. w wyroku z dnia 24 lutego 2012 r., sygn. akt II OSK 2342/10 (LEX 1145585), podkreślił on, że „Prawo zabudowy nie jest prawem absolutnym i podlega ograniczeniom w regulacjach publicznoprawnych. Ograniczenie tej zasady musi znajdować oparcie w ustawie, a zwłaszcza w przepisach prawa budowlanego, i ograniczenie to znajduje oparcie w art. 35 ust. 1 pkt 1 p.b., który określa zakres i formę ingerencji organów architektoniczno-budowlanych. Do ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości zaliczyć trzeba także ograniczenia wynikające z określenia przeznaczenia i zasad zagospodarowania danego terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.”
Jak wskazał natomiast Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z dnia 9 czerwca 2011 r., sygn. akt II SA/Gl 156/11 (LEX 1085899) “Art. 4 p.b. statuuje zasadę wolności budowlanej, mającą z kolei zapewnić inwestorowi zrealizowanie jego zamierzenia budowlanego zapobiegając poszukiwaniu w formalistycznie rozumianych przepisach przeszkód w tym zakresie.” W innym wyroku z dnia 5 czerwca 2008 r., sygn. akt II SA/Gl 925/07 (LEX 499807) ten sam sąd wyjaśnił ponadto, że “Osoba uprawniona do nieruchomości może ją zagospodarować w zakresie obowiązującego prawa w sposób dowolny. Co prawda musi to czynić zgodnie z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy, ale postanowienia w niej zawarte stanowią konkretyzację przepisów, które należy wykładać na korzyść uprawnień właścicielskich.”
Oczywiście zabudowa taka musi nawiązywać do zabudowy sąsiedniej, tj. być zgodna z warunkami określonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jak podniósł Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 14 czerwca 2011 r., sygn. akt II SA/Wr 250/11 (LEX 1087019) “Przy interpretacji zapisów planu miejscowego należy mieć na uwadze, że wszelkie ustawowe ograniczenia prawa własności, w tym również ustalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, nie mogą być interpretowane rozszerzająco – bardziej ograniczając prawo własności niż wynika to literalnego ich brzmienia oraz pamiętać o tym, że według art. 4 p.b. każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami.”
Należy jeszcze dodać wyjaśnienia w kwestii możliwości zabudowy blisko granicy, albo w samej granicy. Inwestor może usytuować obiekt budowlany blisko granicy albo bezpośrednio w granicy, jeżeli możliwość taka wynika z przepisów, tj. w ściśle określonych warunkach. Nie jest do tego potrzebna zgoda sąsiada, chociaż zgodnie z §12 ust. 6 rozporządzenia z 1994 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie była ona wymagana do dnia 16 marca 2001 r. Zgodnie z orzecznictwem sądowym „Nie ma bezwzględnego zakazu budowy przy granicy nieruchomości sąsiedniej, jak też warunku uzyskania na taką budowę zgody sąsiada, a także zbliżenia obiektu do granicy, jednakże nie oznacza to, że orzekający w sprawie organ administracji publicznej w sposób dowolny rozstrzyga o pozwoleniu na budowę albo że jest związany wyłącznie przepisami warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zaś tylko od woli inwestora zależy określenie usytuowania obiektu i jest ono wiążące dla organu. Pozwolenie na budowę przy granicy nieruchomości (w zbliżeniu do granicy) może być wydane wyłącznie wyjątkowo, gdy istnieją po temu szczególnie uzasadnione przyczyny.” – tak Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 21 lutego 2012 r., sygn. akt II OSK 2312/10 (LEX 1138137).